前4月商品房销售增36.5% 楼市热度持续周期难料

国家统计局公布的最新数据显示，前4月，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比名义增长7.2%，增速较1-3月提高1个百分点，而这一情况的背后是商品房销售市场升温的带动。数据显示，前4月我国商品房销售同比增长36.5%，增速比前3个月提高了3.4%。在业内看来，在各项去库存政策的带动下，楼市全面复苏正在加速，尤其是信贷刺激的推波助澜让去库存压力得到一定缓解。

投资销售齐涨

“1-4月，房地产市场调控政策效果有效释放，房地产主要指标持续向好。”国家统计局投资司高级统计师李皎介绍，前4月，全国房地产开发投资2.54万亿元，同比增长7.2%，增速比一季度提高1个百分点，比去年全年提高6.2个百分点，呈现快速回升走势。李皎直言，这背后是由于商品房销售市场升温，房地产开发企业在重点城市、热点板块加紧了土地储备，销售向好城市的房企加快了项目开工和施工进度，房地产开发投资先行指标均持续向好。

对于商品房销售面积，李皎用“销售面积和金额高速增长，呈量价齐升的态势”来评价。数据显示，1-4月，全国商品房销售面积3.6亿平方米，同比增长36.5%，增速比一季度提高3.4个百分点，比去年全年提高30个百分点；销售额2.77万亿元，增长55.9%，增速比一季度提高1.8个百分点，比去年全年提高41.5个百分点。

在中原地产首席分析师张大伟表示，“深层次来看，信贷刺激是本轮楼市加速回温的主要原因之一，根据中央提出‘有序消化房地产库存’的思路，变全面刺激为因城施策，在一些库存高企的城市和地区集中相对更大力度的政策，已在市场上形成一定的规律”。

低效率投资需警惕

在不少业内人士看来，房地产投资增速的快速回升，是对实体经济的一剂强心针。更有专家直指，当前稳增长的关键就是稳投资，而在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过25%，且是建筑业、建材业等上下游产业链的消耗大户，因而房地产市场的平稳健康发展对经济稳增长仍十分关键。

此前经济下行压力不断增大的重要原因之一就是楼市表现疲软。“房地产投资对实体经济的助力集中体现在带动性上”，北京房地产业协会秘书长陈志告诉北京商报记者，“较快的增速能带动建筑业发展，也能激活相关行业的就业态势。”

不过，陈志提醒，现阶段更应警惕的是房地产投资的效率问题，“如果企业在高库存尚未化解的三四线城市继续圈地开发，投资增速上去了，但实际上只会加重当地库存风险，这种投资，就是低效率的”。此外，投资组成结构同样值得关注，“在市场火热的一线城市，高价地频出，投资增速可能是被土地价款推高的，真正的新开工面积并未增加，这种虚假增长就无法起到对经济的推动作用”。陈志表示。

楼市热度持续周期难料

虽然在众多利好因素叠加作用下，当前房地产投资表现强势，但对于未来的走势，业内的看法并不一致。伟业我爱我家市场研究院经理孔丹在接受北京商报记者采访时明确表示，房地产投资的良好势头恐难延续，“近期深圳、上海等热门城市都出台了加强版限购令，北京通州区也刚发布了最新的限购政策，冷却楼市的意图明显，实际上，近期数据显示二手房市场已开始掉头向下了，成交量持续萎缩，价格也停止上涨”。

“此外，去年下半年以来楼市的火热带动了大量成交，直接导致今年市场需求被透支”，孔丹表示，“随着市场逐步回归理性，降温是不可避免的，进而也会影响到投资情况，考虑到滞后期，预计5-6月房地产投资就会出现放缓。”

但在九州证券全球首席经济学家邓海清看来，房地产投资增速连续3个月回升，目前已达一年来最高值，并未受特大城市限购影响。此外，房地产到位资金是制约去年房地产投资的关键，而今年房地产到位资金增速提高2.1%，有此支撑，未来房地产投资增速有望继续上行。