叶檀：逆转了!南下买房资金下跌88%

香港楼市逆转，历史任务完成。

内地的土地模式，一度学习的是香港。

20世纪80年代，内地引入香港土拍和预售证制度，解决土地无法流转的问题，、在土地制度上，我们学了香港，结果是跟香港一样，土地垄断，房价贵得要死。

在放弃新加坡模式四十年后，深圳终于发现，香港模式走不通，再次全面转向新加坡模式。

粤港澳将成为一个大的经济区域，是真正的一体化加速，港澳台人民，将成为粤港澳楼市的新动力。

粤港澳一体化，先从人口开始。

9月1日起，《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上，满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民，可申领港澳台居民居住证。

拥有港澳台居民居住证的同胞们，享受3项权利、6项公共服务和9项便利。

其中最主要的是劳动就业、参加社保、缴存提取和使用住房公积金3项权利。其余重要服务包括义务教育、公共卫生、法律援助等等，还提供考驾照、报考职业资格考试、办理生育服务，在大陆住宿旅馆坐飞机、坐火车，办理银行、保险、证券等金融服务。与大陆居民同等待遇购物，购买文体场馆门票等。

在就业、公共保障方面，粤港澳真正一体化了，对750万香港同胞，70万澳门同胞、2500万台湾同胞，敞开大门。从衣食住行到金融服务，无所不包。

这一次，香港还会留下些什么?

一、这个城市楼市历史任务已完成

香港土地制度所有权和使用权分离。

香港割让给英国后，土地属于英国皇家所有，是皇室财产，土地不能卖只能批租。香港距离英国太远，土地出租权力由港英政府行使，除了一座教堂被授予永久产权，其余都是官地，没有私人产权，形成了特殊的土地公有制度。

对香港土地模式，我们照单全收。

香港土地期限有两种。一是新界批租土地，期限不超过1997年6月30日。二是港岛和九龙批租土地，期限有75年、99年和999年不等。

土地批租又分为可重新续租和不可续租。依据《中英联合声明》，香港回归后仍维持土地批租制度，1997年到期土地可延长至2047年，每年支付3%的不动产税。

香港其实不缺地，政府捂地不开发，为房价站台，是无奈之举。

根据官方数据，香港宅地面积占总面积的6.9%，被保护起来的草地、湿地、森林和公园，占地面积为66.5%。如果这其中土地能拿出十分之一，香港人均居住面积可以翻番。

1997年，是香港房地产业的顶点，却出现了一个小逆转。时任特首董建华提出每年新建8万5千所公屋计划，十年内让香港70%家庭都能买得起房。随后，大批新建住房和土地供应入市，再叠加亚洲金融危机，之后三年，香港房价最多下跌七成以上。

最终，以取消8万5计划收尾。

2003年7月1日，香港街头50万人“散步”，抗议房价下跌，要求政府救市。2005年，董建华黯然退场，香港房价开启飞涨模式，截止到2018年几乎上涨五倍。

香港楼市泡沫，1997年被刺了一次，结果是用一个更大的泡沫保护自己。

二、就算舍弃200万定金也要逃离楼市

现在，又到了转折期。

2018年，香港部分买家壮士断腕，甚至舍弃定金。

《南华早报》报道，一位买家预定新鸿基地产，位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期新房，却在一周后取消。损失725万港币总价5%的定金，大约36.27万港币。新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中，至少有5起取消订购的案例。这一期楼盘已是2018年最便宜的住宅项目，客户损失定金累计近200万港币。

买家情绪衰退，已经从一手房转到二手房。8月20日当周，一位中介表示，九龙红磡海滨南岸社区，一栋约55平米的公寓楼被退订，买家损失近40万港币定金。

买房热退潮，已经持续了至少一个季度。

房产代理Ricacorp数据显示，香港7月新房销售合同成交1740宗，环比减少15%。而截至8月14日，本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗，环比减少7%，本月仅有1300宗。

比一二手房退订更严重的，是香港楼市领先指标逆转。

2018年5月，代表全港房价整体水平的中原城市领先CCL指数，总体指数、大型单位、中小型单位，三线下跌。根据第三方机构测算，假设CCL指数保持每月2.09%的降幅，香港大型房屋单位价格将在2018年下降22.38%。

内地流向港地产的资金在萎缩。高力国际数据显示，2018上半年，中国大陆对香港住宅用地投资金额累计为8.35亿美元，同比2017年的70亿美元，下跌88.07%。

三、港民喜获大湾区

广州深圳的房价和香港一比，并不高。

全球城市生活成本研究机构Numbeo数据显示，2018年7月，全球核心城市房价中，香港夺冠。前六名分别是香港(28836美元/平方米)、伦敦(17219美元/平方米)、新加坡(16494美元/平方米)、上海(15232美元/平方米)、北京(15088美元/平方米)和深圳(3115美元/平方米)。

采取房价收入比，香港依旧领先。

Numbeo网站采用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值，公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值，公寓中位数为90平米，净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资。2018年7月核心城市房价收入比中，排名前四的分别是香港(47.36)、北京(44.35)、上海(44.35)和深圳(40.14)。

去深圳、上海买房，对于港人早就不是新命题。

深圳中原研究中心数据显示，截止2017上半年，在深圳置业的香港人占成交总物业的3.2%，2016全年只有2.55%。

他们最爱的不是宇宙新中心龙华，或者超新星前海，二是深圳最老牌的罗湖板块。

深圳中原数据显示，近八成港人在深圳置业第一选择中心城区。罗湖占成交总套数比例为36.9%，其次是福田，占比31.2%，南山占比10.2%。最受欢迎的是小户型，两房数量占比35%，其次是一房户型，成交占比33%。香港人置业套均总价为434万元，总价中位数307万。

400万人民币放在香港，大约只能买十几平米的公屋。同样的资金，借助杠杆能在深圳买两房，在广深卫星城，甚至能买100平米以上的三房，当然，先住上两房再说。

粤港澳一体化，香港居民，给你居住证和公积金，来粤港澳上车吧。

四、香港去哪儿 向北8

8月23日，香港政府宣布，广深港高铁香港段将于9月23日正式运营。

广深港高铁香港段开通，可通达北京、上海、石家庄、郑州、武汉、长沙、杭州、等40多个车站。其中从西九龙出发，到深圳福田最短时间14，到广州南站最短47，至上海虹桥大约为817，到北京西站为856。

欢迎欢迎，热烈欢迎。

1997年，香港楼市崩溃前夕，投机者打出“大陆一定会接盘”的口号。更有甚者，谣传内地各省要在港置房，买的人最后割肉出场。

银行比开发商和买房者更疯狂，甚至提供二按，即使首付，也可以再次进行贷款。

渣打银行可代办房屋手续;美林银行提供二手房交易服务等。中小银行甚至愿意给客户提供20万装修无息贷款，只要三年内还清。

二次按揭买一套价值700万以上的房子，可能首付加税费只要80万不到。随后泡沫被戳破，一座城市诞生十万人以上的负翁。银行收走房子、拍卖。

二十年后的2018年，香港依旧有大批居民住在10平米劏房里，手握百万现金，但一点点看房动力都没有。

这时候，希望的光芒出现了，粤港澳伸出橄榄枝，给出粤港澳居住证，公积金贷款，加上驾照、教育和医疗服务。

大湾区欢迎你。