5月土地成交金额大增13倍

“沪九条”之后，沪上土地市场呈现了前所未有的风光。业内人士认为，3·25新政后市场交易迅速降温，但土地市场热度不减，显示出房企对未来市场超强的信心。若继续保持这样的热度，上海楼盘楼市或将出台新一轮的调控政策。

地价持续走高

有地就抢，已经成了上海土地市场的新常态。

“沪九条”之后，上海楼市快速降温，但“”却一块接着一块拍了出来。

6月1日，上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块进入现场竞拍，最终信达地产(600657,股吧)以58.05亿元总价拿下地块，折合楼板价37248.58元/平方米，溢价率306.53%，创该区域单价“”。一时间，很多分析人士称，该幅地块的保守估算开发成本超8万元/平方米，远超附近同类房源的价格。

这并不是个例。“沪九条”之后的上海土地市场，几乎每一块地都没有意外地成了“”。在顾村地块之前，奉贤南桥、松江泗泾、浦东周浦等数幅地块全部刷新了所在区域的楼板价纪录，且楼板价均高出周边在售楼盘单价。按照上海中原地产市场分析师卢文曦的说法，“不准备成为‘’的资金根本拿不到地”。

上海链家市场研究部监控数据显示，今年5月，上海经营性用地共成交10幅，成交面积合计为47.2万平方米，同比大增389.1%，成交金额合计为187.3亿元，同比大增1330.0%。从全国来看，国家统计局公布了前5月全国土地成交价款为2295亿元。也就是说，上海仅5月单月的卖地收入，就占了全国今年以来卖地收入的8%。今年前五月，全国一线城市总计出现了10宗总价超过40亿元的，上海即有6宗。而在6月，上海还有6幅地块入市，其中宝山顾村地块已经创造了区域，接下来的5幅地块尽管位于嘉定、浦东和奉贤三区，令市场对这些地块颇为关注。

不断攀高的地价也被视作房价新一轮上涨的信号。当前，频频拍出的“”已对楼市交易产生了一定助推作用。有分析人士指出，购房者普遍具有买涨心态。“”的出现往往被视为房价上涨的信号，进而出现一定恐慌情绪。谭文红指出，对于所在片区周边的房价，的出现短期一定会提升区域的房价。

根据上海中原市场研究中心数据，6月上旬6.1-6.11新建商品住宅剔除配套动迁房成交面积33.16万平方米，环比上涨44.87%、同比下滑5.80%；交易套数2743套，环同比分别上涨51.05%、2.12%；成交均价36168元/平方米，环比下滑8.49%，同比上涨6.71%。卢文曦表示，持续走高的土地市场给未来房价带来很高期许，短期内一些项目也有调整销售节奏的倾向。

僧多粥少

“近期上海土地市场的表现很惊人。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜向早报记者坦言，如此火爆的市场行情令他与一些业内人士感到惊讶。

而对于这种现象产生的原因，谷文胜一针见血：“狼多肉少。”

自3月25日的“沪九条”新政后，整个4月上海的土地市场没有一幅土地出让，这直接导致5月供应放量后开发商的“饥饿抢收”。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部董事及主管谭文红指出，上海在2015年就明确释放了严格控制人口数量和土地供应规模的信号。今年以来，土地供应量可以用“稀少”来形容，因此每块纯宅地对开发商来说都是资源。

事实上， 2011年，上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，其后逐年减少。而今年初公布的《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中提出“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，即到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标又减少了41平方公里。

另一方面，业内人士公认，近几年，一线城市以其较强的抗跌性和巨大的市场基础，证明了一线城市是最为安全稳妥的投资路径，因此在限购政策出台后，反而促进了开发商投资一线、拓展资源的信心。

“现在上海对众多开发商的吸引力是足够的，开发商对上海的未来预期乐观。”谷文胜认为，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略。而这样的直接结果就是不惜一切代价拿地，导致“”频现，地价成本陡升。

上海中原地产市场分析师卢文曦透露，从深耕一个城市的角度来看，不少房企有必要进行“补仓”。以格力地产(600185,股吧)为例，该公司过去分布在珠海楼盘及三四线城市，2014年底斥资高达30亿元首次进入上海，但之后近2年的时间没有在沪拿地，因此不排除该公司为了补仓而不惜以高溢价率抢地。

包括融创在内的一些大中型开发商亦有“补仓”需求。就在今年年初，融创中国董事长孙宏斌还认为现在买地进入一线城市风险很大，甚至表示今年一线市场不拿地了，但几个月后，融创却一举拿下的上海松江泗泾宅地，楼板价38291元/平方米，刷新了区域单价纪录。

调控或从严

“按照周浦的房价发展下去，未来上海2年内房价要再翻一倍。”谭文红相信，如果上海土地拍卖市场高烧不退的话，上海或将针对土地竞拍出台相应的政策进行调控。

“房价涨幅超过30%的话，我认为上海的限购政策会更加严厉。”谷文胜表示，人口是房地产市场繁荣的重要因素，而上海是长三角规划中的龙头，“所以我认为，长期来看，上海的住宅需求量还会保持一个较高的需求。”

“我们也感受到近期上海土地市场有点疯狂，所以大部分港资开发商比较谨慎。很少有港资参与，主要还是有钱的大央企。因此嘉华未来要加大持有型物业的比例，包括一些商办物业，加强优势所在。”谷文胜称，如果接下来的土拍市场与之前一样火爆，嘉华将不会参与竞拍。

事实上，在上海这波抢地大战中，信达、保利地产(600048,股吧)、招商等众央企拿地均较为激进。卢文曦认为，频出的市场行情，将进一步挤压在沪中小房企的市场空间。

他指出，土地已经成为上海发展面临的最大资源瓶颈。由于未来建设用地增量出现“负增长”意味着土地供求矛盾将进一步凸显。最终结果很可能是，土地市场高温现象还会有所延续，开发成本进一步提升。

“3月的限购出台对于这个阶段的疯狂抢地推升地价有一定侧面的影响。但这个状况预计在今年四季度到明年会有一定程度的缓解。”谭文红认为，到今年底和明年，“沪九条”的影响将会逐步显现，届时不少开发商都会面临资金池的问题，那么有能力承担高地价的企业数量将会减少，拍地竞争将会缓解，地价相应的也会有所回落。

“但是对企业来讲更重要的是不要太冲动，把房价推的太高，那一定会引起新一轮的房地产市场的调控”。新城集团控股副总裁欧阳捷希望，热衷抢地的开发商们能够冷静一点。

不仅如此，“”未必能变成“”。目前土地市场上吸引了太多的开发商，自然会摊薄利润空间，甚至有可能亏本。

“对于的前景问题，坦白说，目前这个楼板价如何‘解套’，我们还未看到切实的机会。” 谭文红透露，“据地产界投资的同仁介绍，近期拍地难以用合理预期来进行，目前的价格应当存在一定不合理性。事实上，上海的也并不是每个都能顺利解套，嘉定新城的开发商就曾经遭遇过亏本甩卖的境地。”