德阳

楼市因城施策“落地”慎防供需端失衡

2016年08月18日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

近日,南京和苏州同步出台了房地产调控政策,收紧了二套房贷的杠杆,完善了“价高者得”的土地出让流程,苏州还由此成为二线城市中第一个重启“限购”的城市。加之7月初合肥实施房贷新政以及近期国家从资金面抑制“地王”的政策频出,说明二线热点城市楼市调控开始“落地”。

从调控政策的内容来看,房贷方面,庐宁苏三地对于首套房均维持了原有的20%或25%的低首付政策,重点则在于严格二套房贷认定标准,并将二套 房贷或二次贷款首付比例提高5或10个百分点;土地方面,通过提高保证金比例和出让金首付比例,调整竞价方式,严格预售条件,避免“地王”出现;限购方 面,苏州对非户籍人群购买第二套住房,要求提供连续缴纳1年的个税或社保证明。

本轮楼市调控,乃“因城施策”真正“落地”。今年以来,二线热点城市领涨全国,庐宁苏和厦门被称为楼市“四小龙”,多数月份位列房价涨幅TOP5,轮流坐庄房价上涨最快的城市。

根据中原地产的统计,截至7月份,今年庐宁苏三地分别诞生了22、22、31宗“地王”,仅少于杭州,位列“地王”最多城市的第2~4位。南京、合肥库存消化周期最短,分别为1.3和2.3个月,苏州也仅为6.7个月。

目前,南京、合肥等地已到了无房可卖和“抢房横行”的地步。今年1~4月,南京离婚率同比翻了一倍,复婚率增加近40%,投资需求全面泛起,外 部游资和省内投资者也蜂拥而入。上半年,合肥二手住房价格上涨了47%,中心区上涨了81%。因此,在上月中共中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”,证监 会、银监会相继收紧开发商“融资炒地”的市场环境下,地方政府出台调控措施在预期之中。

值得注意的是,这并不像过去“10年9调”时期,以抑制房价和需求为主要目的。此轮调控以保护基本需求、控制并缓释投资需求为短期调控手段,以增加供应为调控最终目的。

首先,庐宁苏遵循“3·25”沪深调控思路,以房屋拥有套数、贷款记录等情况,制定实施不同的贷款首付政策,意在保护首套住房需求,支持改善型住房需求,控制投资投机需求。

其次,“宁苏版调控”开宗明义,将落实供给侧结构性改革作为实施调控的出发点,并将土地供应置于最前面,这与过去“10年9调”时期先强调“需求端”控制完全不同。

比如苏州市提出,今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右,这不失为引导市场预期的良策。进一步来说,如果能明确未来每季度土地投放规模的话,抢地和“地王”横行的局面将会大大改观。

当然,“三分计划、七分落实”。2012~ 2015年,合肥住宅供地建面分别为570万、364万、350万和283万平方米,逐年下滑;2015年,南京新房成交面积和金额增长48%和63%, 创2009年以来最高增幅,但供地面积却下降37%;2015年,苏州新房成交面积和金额分别增长52%和65%,达历史峰值,但供地下降34%,创5年 来新低。因此,在笔者看来,土地储备一定要列入考核计划,生地可探索“先出让,再平整”。

事实上,庐宁苏并不存在新增土地供应的“天花板”,关键要在土地开发和储备上引入PPP、一二级联动等市场化模式,减轻政府支出压力,提高土地 开发效率。同时,土地出让和交通、教育医疗等公共服务建设之间,要形成相互支持的良性循环机制。可惜,三地文件中并无此类机制和措施,土地供应计划能否完 成有待商榷。

同时,此轮楼市调控力度偏弱,本质上在于,“去库存”以支持“稳增长”的下半年楼市政策基调已得到管理层确认。作为楼市主力的二线城市此时不适宜大力收紧楼市政策。

当前,重点二线城市仍以工业为主,但规模以上国有企业产值、增加值或利润,基本上呈现个位数增长,甚至负增长局面。在“稳增长”压力下,不管是 固定资产投资、就业稳定,还是增加地方收入,这些城市对楼市的依赖依然很大,不可能出台明显收紧楼市的政策。即便是苏州重拾限购大棒,其影响也很小,毕竟 外来人群购买首套房并无限制,而购买二套房需要具有“一年社保”的条件也容易满足。

此轮城市房价、地价暴涨,政策激励和货币宽松下资金寻求“安全岛”是重要推动因素。同时,城市化已进入“下半场”,人口向服务业发达、就业机会多的东部城市迁徙,楼市空间大分化,需求大规模向这些城市转移,这也是不可忽视和阻挡的动力。

未来,“三期叠加”的背景下,货币宽松的大环境不会改变,银行基于改善资产质量,扶持居民房贷的趋势正在继续。

今年上半年,人民币贷款新增7.53万亿,同比多增近1万亿,刷新2009年创下的半年新增贷款历史纪录。7月份,全国首套房平均利率 4.44%,再创历史新低。上半年全部新增贷款中,住房贷款占41.3%。“去库存”的楼市主题依旧,货币宽松的大环境不变,货币似水更如蜜,再结合过往 经验,庐宁苏三地调控会抑制本地短期需求,但溢出的需求会涌向周边。地方政府要做的是,利用腾挪的时间,在增加土地供应,加快住房保障的同时,以轨道交通 夯实都市圈,并疏导需求到周边。


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