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拆迁安置房和商品房的区别
首先,商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的,但是在房地产圈子里经常被放在一起说。但是如果它们出现在不同的概念体系里面。不同的语境里意思也会不一样。
在楼市里,商品房是相对存量房(二手房)的概念,也就是新房的意思。
而在法律上,商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房,比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。在这个层次上,商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的,体现在房产证上。
拆迁安置房一般不体现在房产证上,它严格意义上来说也不是一个法律上的概念,比如我国就没有中央层面的拆迁安置房法律,这类法律只有地方会有,比如上海就出过。
而拆迁安置房就是拆迁安置的房源,在不同的时代有不同的内涵,在1991年到2001年,拆迁安置房有不少是公房,在2001年到2011年,存在大量的经济适用房,少量商品房甚至存量房(二手房),到2011年之后商品房占的比例开始提高。
一般来说一个城市不同的项目策略都有可能不同,村东头拆掉安置到村西头,私房拆掉安置在公房里,厂房拆掉给个商铺,商品房全部卖掉给被拆迁人经适房放在同一个小区。
因此,拆迁安置房可以是商品房、存量房、经济适用房、宅基地,拆迁之前业主需要具备一定的法律知识才能识别到底是个什么房子,有些地区还有第五类,就是按照经济适用房管理的商品房——不严格受5年交易限制,但是又需要补缴土地(比如总房款的10%)出让金才能上市交易。
实践中法院审理案件的时候,如果遇到拆迁户卖拆迁房,可能会参照房屋性质,比如经济适用房的管理办法审理案件,而遇到拆迁户因为拆迁房的原因打官司告开发商,有时候又会参照商品房的司法解释,因为二者的性质都属于开发商盖新房。
总的来说,拆迁房和商品房在有些语境是并列关系,有些语境是互相包含关系。
拆迁安置房的买卖,首先要分清楚这个房源的性质,是公房、经济适用房还是商品房,还是集体土地上的宅基地(小产权房),不同性质的房子价格不同,过户方法不同。公房承租权变更承租人,按经济适用房管理的商品房交10%土地出让金,5年内不允许过户,非本市户口不能过户等等。
特别注意买安置房存在一个特殊的方式:改底单。就是在业主刚刚签字拆迁的时候,就开始出售安置房(尚未建成),购房人给业主购房款,业主和购房人在拆迁办配合下,在安置协议书上提供购房人名字。这种交易可以规避税费和经济适用房的交易限制,房产证一下来就是购房人名字。
安置房的市场价格,一般来说要比周边房价低10%到30%。具体的价格来说,不能全听中介公司忽悠或者业主的标价,这种房子不是比市场价便宜,不要天真的以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题,便宜是应该的,不是专业人士投资这个房子很容易上当。
共同的是质量都不太好,别说物业、邻里这类的,就是建筑质量普遍较差。导致这一点的原因还是属于制度上的,一般上头(指天)做一块地的一级开发(拆迁),拆平之后会把这块地卖给大开发商盖小区、商铺、写字楼。但是安置房一般不是交给这家开发商做,一般是交给上头(指天)下面(指地)的小开发商来做。这种开发商有的甚至就在镇上机关大院里(上指天下指地,左右划拉)办公,它的成分大家可以想象。总之各方面这种开发商都不能和市场上一个正常的开发商比较。
责任编辑: wuge
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