1-7月中国房地产企业融资能力TOP30报告！

随着上半年疫情逐渐褪去，各房企也抓紧机会弥补疫情带来的冲击。

宏观层面上，在疫情转好后，房地产领域的投资大幅增加。本年投资来源同比增幅超过以往，周期性下滑幅度也小于往年。

境内债券的发行规模继续回暖，7月单月总发行额环比增长显著，海外债券发行量仅次于1月。融资成本方面，境内债券票面利率再次增长，创下今年以来新高，而海外债券票面利率虽显著高于境内债券，但在7月出现了环比下降。

投资级房企霸占三甲，前10名加权票面利率仅3.01%

1-7月中国房地产企业融资能力TOP30前3甲均由投资级房企斩获。这点与6月的情况如出一辙。龙湖集团和万科均以稳健的财务与融资能力继续霸占前两名。唯一不同的便是，这次他们的位置出现了对调。而保利地产则进一步提升表现，挤进三甲，将同样稳健著称的中国海外发展挤出了三甲。

时至8月，2020年已过去了超过一半，可以看到各房企的排位基本确定下来，7月的排名较6月并没有大的变动，而影响排名微调的主要影响因素则是融资总额和加权票面利率，前10名房企加权票面利率仅为3.01%。

而1-7月唯一新上榜的房企则是雅居乐集团，作为财务表现相对稳健的房企，在7月新增的约50亿元的融资，助力雅居乐集团晋跻TOP30。

1-7月样本房企公开类别融资情况如下，口径包含债券、配股等公开可查融资途径。统计或有疏漏，仅供参考。

政策面收紧，“三条红线”成为行业关键词

7月是历年来房地产投资本年资金来源的低谷期，根据国家统计局公布数据，7月房地产投资本年资金来源累计值为100625.00亿元，7月单月资金来源为17280.63亿元，同比增长16.5%，增速接近2019年7月同比增长率5.8%的三倍，体现了在后疫情阶段各房地产企业资金的大量补充投入。

同时，7月单月资金来源环比下降幅度也为3年以来最低，降幅仅为16.5%，低于2019、2018年降幅的18.9%。

具体看7月单月资金来源情况，除利用外资部分，其他来源均出现不同程度的下降。国内贷款2338.3亿元，环比下降24.3%，自筹资金5098.9亿元，环比下降25.4%， 定金及预收款6356.1亿元，环比下降9.1%，个人按揭贷款2998.1亿元，环比下降幅度最低，仅下降1.6%；而其他到位资金计455.5亿元，环比下降幅度最大，下降35.7%。

同比变化方面，利用外资同比增长80.2%，但规模太小，对总体影响不大。各资金来源按同比增长幅度由大到小分别为：个人按揭贷款同比增幅高达25.3%，自筹资金同比增长18.6%，定金及预付款同比增长15.2%，国内贷款同比增长14.2%。其他到位资金是唯一出现同比下降的来源，同比下降18.7%。

政策方面，银保监会在7月中旬印发了《关于近年影子银行和交叉金融业务监管检查发现主要问题的通报》，其中通报问题主要集中在“资管新规”“理财新规”执行不到位、业务风险隔离不审慎、非标投资业务管控不力等方面。

7月30日，中共中央政治局会议中再次强调“房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展。

8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，确定重点房地产企业资金检测和融资管理规则。参会企业包括碧桂园、中国恒大、万科、融创中国、中梁控股、保利、新城、中国海外发展、华侨城、绿地控股、华润集团和阳光城12家房企。

座谈会中明确融资管理规则的“三条红线”：剔除预收款后资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1。而拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管考察的重要指标。同时，监管部门能将根据“踩线”数量进行差异化分档管理。参会的12家房企被要求9月底上交降档方案。2021年1月1日起，改规则将在全行业推行。

境内外债券发行额回升，多类别债券票面利率下降

根据市场数据，房地产企业（根据申万二级行业分类）境内债券发行额在7月显著回升，环比增加46.2%，总额达659.92亿元，仅低于3、4月的融资高峰。与债券发行额相伴的是债券票面利率的上升，加权平均票面利率环比上升7.1%，超过1月的票面利率高峰，达到今年以来的最高水平，为4.97%。

具体而言，7月债券融资总额的增长主要来自公司债发行额的上升。相较6月，公司债发行额增长200..9亿元，增幅达175%。中期票据的发行额则增加25亿元，增幅达24.6%；短期融资券发行额增加20.7亿元，增幅34.3%；另一方面，资产支持证券发行额则减少37.96亿元，降幅为39.5%。

票面利率方面，短期融资券、公司债、可交换债、企业债的加权平均票面利率均有下降。

发行额增加最多的公司债，其加权平均票面利率下降幅度仅为0.035%，但中期票据的加权平均票面利率却上涨了1.09%，一定程度上促成7月利率达到高峰。

另外，发行额上涨的几个债券类别：短期融资工具、公司债、企业债、可交换债均出现了加权票面利率的下降；而发行额下降的两个类别：定向工具、资产支持票据，则出现了加权票面利率的上升。除中期票据以外，其他类别的债券发行额均与票面利率成反向变化。同时，即便去掉中期票据，债券发行总额与加权票面利率仍然呈同向变化。

由此可见，债券的发行额与加权票面利率出现了辛普森悖论现象，即总体与细分类后反映出不同的规律或结论。这意味着，债券类别是发行额与加权票面利率关系中的混淆因素，忽略这一因素则易得出错误结论。

超二成债券实发额与计划不符，海外债近半折价发行

用途方面，本月77起债券发行中，44起债券发行用途涉及“偿还”，6起谈及“置换”存量债务，4起提及“优化融资结构”，2起涉及“棚户改造”，另有2起将用于补充流动资金。

7月发行的77只债券中，有20只债券出现了实际发行额与计划发行额不一致的情况，占比26%，其中超发11只。美的置业、龙湖则实现了不同债券批次间的冲抵，而复地超发金额最高，达到20亿元。

7月，内地房企在海外融资情况继续回暖

根据市场数据，内房海外债券融资总额折合人民币约489.3亿元，环比上涨34.5%，募资额仅低于1月。其中，香港上市10只债券，共计约174.0亿元人民币，新加坡上市16只债券，共计约307.3亿人民币。

而募资币种方面，7月仅有人民币与美元债券发行，其中美元债券25只，共计约479.7亿元人民币（汇率1:7计），人民币债券2只，共计9.6亿元。

7月海外债券平均票面利率8.38%，环比下降3.5%。同时，有12只债券发行价格低于100元，这也进一步推高的房企的融资成本。

信用评级方面，7月10日，泰禾集团继续遭到穆迪的降级，公司家族评级从Caa1下调至Caa3，展望负面，反映了泰禾集团持续面临的大量到期债务和运营挑战。另一方面，行业龙头企业中国恒大在6月末被穆迪将展望调整为负面，该展望反映了恒大持续的高负债和流动性不佳，同时，恒大的非房地产业务（包括新能源汽车）对集团资本的消耗。

股权融资方面，中国金茂在7月6日发布配售公告，募资总额达34.33亿港元，募资目的为竞投土地、偿还债项及集团一般营运资金。

信托整体规模下降，收益差距拉大

根据用益信托网数据，投向房地产领域的信托产品在7月共发行438个，环比下降31.7%，规模总计629.22亿元，仅为6月信托规模1382.08亿元的45.5%，平均期限1.75年，平均年收益率7.62%，期限略有下降而平均年收益则略有上升。

而于7月成立的信托产品有414个，数量环比仅下降16.9%，规模总计612.98亿元，环比下降32.5%。平均期限1.71年，平均年收益率7.60%。

可见，6月成立与发行的信托规模差额较大，而7月上述缺口明显下降。发行与成立数量间的差额也从侧面反映出信托产品在融资方面面临的困难。

用益信托网公布的投向房地产领域的产品信息有104个，其中，股权投资的产品有15只，规模12.2亿元；权益投资的产品有55只，规模71.75亿元；信托贷款的产品有31只，规模107.72亿元；组合运用的产品有3只，规模1.03亿元。

7月可追溯参与信托融资的样本房企较少，从可追溯到的样本房企产品来看，不同房企项目之间的收益差距比较明显。同时，可以发现多个产品的收益率下限已触及6%，且大部分信托产品的预期收益均在8%以下。在流动性宽松、LPR下行的环境下，整体投向房地产领域信托产品的收益水平也在下降。

从参与信托规模来看，中国恒大通过其子公司所参与的信托产品规模总额仍然最高。注意这里的统计仅依据用益信托网公布的产品数据，部分未公布的信息则不在此列，因此结果仅供参考。

从各省市（投向地）的信托收益来看，预期收益率最高的产品来自四川省，而北京、上海、江苏等地信托产品的预期收益率均触及6%。预期收益率下限最低的产品投向位于上海奉贤新城项目，预期收益率为5.9%-7.0%。而预期收率下限最高的产品投向三亚某旅游项目，收益区间为9%-9.2%。

从投向规模来看，广东依然是信托投向的重点地区，同时，北京在冷淡几个月后，7月也重新成为信托资金的投资重点。